Le secteur de l’immobilier professionnel est parfois très débattu à cause de ses multiples enjeux. Sur le plan fiscal, les montages adoptés peuvent entraîner un impact plutôt déterminant sur l’imposition des dirigeants des entreprises et de l'entreprise même. Quelle fiscalité alors adopter en immobilier d'entreprise ?
Comment investir en immobilier d'entreprise ?
La fonctionnalité du bien immobilier est régie par l’une de ses 2 utilisations ayant des impacts fiscaux et juridiques. Il s'agit du bien immobilier à utilisation d'habitation et du bien immobilier à utilisation autre que l’habitation. Le marché de l'immobilier d'entreprise entre dans la deuxième catégorie, celle de l'immobilier à usage autre que l'habitation. Cela concerne la vente, la location et l'achat de biens immobiliers d'entreprise comme les entrepôts, les bureaux, les terrains industriels, les locaux commerciaux et les locaux d'activités. Afin qu'un local puisse être affecté à l'usage commercial, il devra être déclaré comme tel chez l'administration et avoir eu des autorisations administratives.
Immobilier d'entreprise : quelle fiscalité ?
L’appropriation d’un immobilier d’entreprise peut susciter une interrogation fondamentale. Il s'agit de la dissociation de la propriété des murs professionnels axée dans l’exploitation. Il faut vous poser des questions à ce sujet, car vous trouverez des avantages certains à une unicité patrimoniale, pendant la revente, à cause de la double lame fiscale. Effectivement, il est bien probable que la société se séparera des murs dans un futur assez lointain (faiblesse de l’activité, départ à la retraite des dirigeants, acquisition de locaux importants …). De ce fait, la cession va alors subir un frottement fiscal double. D’abord, l'impôt sur les sociétés (au cas où l’entreprise y est assujettie), il sera calculé sur une plus-value fiscale, elle sera d’autant plus élevée si le bien est amorti. Puis, un impôt sur le revenu quand le dirigeant souhaite prélever le produit de la vente pour des besoins personnels.
Trouver une solution novatrice : une efficacité fiscale bien maîtrisée
La meilleure solution pour un problème de fiscalité est de faire un démembrement de propriété. Cela consiste à décomposer la propriété d’un bien entre un usufruitier, possédant le droit d’user du bien et d’en percevoir les revenus éventuels, et un nu-propriétaire, qui dispose d'un droit d’aliéner son bien. Le démembrement porte alors soit sur un immeuble d’exploitation, soit sur les titres de la SCI étant un propriétaire de l’immeuble même. Dans cette optique, la propriété de l’immeuble est alors démembrée entre la société d’exploitation qui en demande l’usufruit temporaire et la SCI constituée entre des personnes physiques associées de la société d’exploitation, qui en demande la nue-propriété.
